Здания, сооружения, земельные участки и другие объекты, привязанные к земле, считаются объектами недвижимости. Основные типы недвижимости: нежилые помещения, жильё, земля. Деятельность рынка недвижимости серьёзно отличается от работы прочих рынков за счёт прикрепления объектов торговли к своему местоположению.
Обзор рынка жилой недвижимости в Новосибирске
Столица Сибири — Новосибирск, один из крупнейших городов России. Высокоразвитая промышленность, научные учреждения, высшие учебные заведения, коммерческие фирмы и предприятия мегаполиса привлекают жителей окрестных городов и областей. Многие предпочитают купить жильё, а не арендовать.
Стоимость жилья зависит от многих составляющих:
- район нахождения объекта;
- близость Метро;
- элитное жильё или эконом-класс;
- новостройка или вторичное жильё;
- состояние квартиры;
- изменение спроса и предложения.
В Новосибирске нет разделения на пролетарские и элитные районы. В каждом из районов элитные новостройки соседствуют с бюджетными многоэтажками или старыми бараками.
Центральный район самый дорогой. ЖД вокзал, основные автомагистрали и транспортные развязки, 4 станции Метро, большое количество бизнес-центров и банков повышают стоимость жилья в районе. Однокомнатная квартира в центре стоит как такая же двушка в другом районе.
В Железнодорожном районе большой выбор частных домов. Цены на жильё чуть ниже, чем в Центральном районе.
Заельцовский район больше занят новостройками. Квартиры в быстро возведённых домах немного дешевле квартир в новостройках других районов.
Цены на жильё в Академгородке выше цен других посёлков Советского района, но дешевле недвижимости центральных районов города.
Первый район Новосибирска — Октябрьский в большей мере занят частными домами и садовыми обществами. Стоимость квартир средняя по Новосибирску.
Цены на недвижимость в Дзержинском и Ленинском районах так же средние по городу.
Самый молодой Калининский район сочетает баланс цены и качества жилья с большим количеством парков и скверов.
Самое недорогое жильё в Первомайском и Кировском районах.
Тенденции рынка недвижимости Новосибирска в 2019 году
Начало 2019 г. было выгодным для покупки недвижимости. Вырос спрос на квартиры в готовых новостройках. Увеличился интерес к квартирам средней площади. Покупатель стал чаще делать выбор в пользу количества комнат, а не квадратных метров. Повысились цены на однокомнатные квартиры площадью до 40 м2 и двухкомнатные квартиры площадью до 55 м2.
Гарантией получения нового жилья дольщиками стал вступивший в силу закон об обязательном применении эскроу-счёта при долевом строительстве. После введения эскроу-счетов поднялись цены на новостройки. Если раньше строительство шло на деньги покупателей, теперь пришлось на возведение дома брать кредит в банке под 12-15%.
Некоторые мелкие строительные компании покинули рынок из-за отказа банков в кредитовании строительства. Из-за снижения конкуренции несколько снизилось качество нового жилья. Рост себестоимости материалов, оборудования, бензина повысил цены на новостройки ещё на 5-7%. Увеличились сроки возведения объектов. Вследствие чего незначительно снизился спрос на новостройки.
Продолжилось снижение реальной возможности граждан купить недвижимость ввиду инфляции, роста цен на топливо, повышения кредитных ставок при стабильно невысоком доходе основной части населения Новосибирска.
Рынок вторичной недвижимости не изменился благодаря перемене спроса потенциальных покупателей новостроек в пользу вторичного жилья. Вырос спрос на недвижимость комфорт и экономкласса. Увеличилась продажа долей в квартирах.
Прогноз рынка жилья в Новосибирске на 2020 год
Объёмы продаж недвижимости сократятся вследствие попыток правительства вытянуть экономику страны за счёт увеличения темпов инфляции, повышения пенсионного возраста, налогообложения, роста цен на топливо, удорожания тарифов ЖКХ. Так как зарплата у большей части жителей города останется на прежнем уровне, это несколько снизит покупательскую способность населения Новосибирска.
- Прирост численности жителей Новосибирска за счёт миграции населения растёт в среднем на 1% в год. Постоянный приток в мегаполис жителей с соседних посёлков, небольших городков и областей в 2020 г. уменьшит отрицательное влияние спада экономики в стране на рынок недвижимости в Новосибирске. Для покупки жилья новые горожане обычно используют денежные средства, полученные от продажи своей недвижимости, бизнеса или оформляют ипотечный кредит.
- Вступивший в силу летом 2019 г. закон о долевом строительстве снизит темпы возведения новых домов. Стоимость новостроек продолжит постепенно повышаться. Право строить жильё получат только компании не первый год реализующие проекты. Внедрение эскроу-счетов и жёстких условий получения займа в банках уберёт с рынка первичного жилья все небольшие компании, оставив крупных застройщиков диктовать цены на первичную недвижимость. Для привлечения клиентов банки в 2020 г. могут предложить заёмщикам скидки на ипотечный кредит в случае приобретения недвижимости в новостройках с использованием эскроу-счёта.
- Средние по доходам слои населения будут предпочитать покупать квартиры на вторичном рынке. Жильё в хрущёвских домах и квартиры экономкласса будут самыми недорогими на рынке недвижимости Новосибирска в 2020 г. Стабильно самое дешёвое жильё будет в Первомайском и Кировском районах города. В элитных возрастных домах улучшенной планировки построенных в прошлом веке, цены на м2 продолжат медленный рост.
- Перекредитованность населения несколько снизит спрос на недвижимость. Несмотря на это, более 50% сделок с недвижимостью будет проводиться с применением ипотечного кредита. В начале 2019 г. президент Владимир Путин поручил Центробанку и правительству осуществить меры для снижения годовой ставки по ипотечному кредиту. Благодаря принятым мерам процентная ставка по ипотеке в 2020 г. может снизиться до 8%.
К концу 2020г. можно ожидать формирование стабильности цен на рынке недвижимости в Новосибирске. Несмотря на снижение процента по ипотечному кредиту, стоимость квартир в целом не уменьшится в связи с ростом стоимости м2 жилья.
По мнению специалистов рынка недвижимости, если есть возможность приобрести квартиру не стоит откладывать решение о покупке недвижимости на более поздний срок. Особенно это касается тех, у кого нет своего жилья.
Кому выгодно брать ипотеку
Вступивший в силу в 2019 г. закон об ипотечных каникулах повысит спрос на ипотечное кредитование. Ипотечные каникулы выступят гарантом отсрочки или снижения платежей по ипотеке в случае непредвиденных финансовых проблем.
Семьи, в которых с 01.01.2018 г по 31.12.2022 г. появился второй или последующий ребёнок могут покупать недвижимость в кредит под 6% годовых по программе «Семейной ипотеки». Сумма кредита до 6 000 000 руб. на срок до 30 лет, с первоначальным взносом не менее 20% стоимости недвижимости. Отсутствие зарегистрированного брака или второго родителя в семье не влияет на получение кредита. При рождении третьего ребёнка для первоначального взноса за ипотечный кредит можно использовать Губернаторский сертификат.
Молодожёнам при покупке недвижимости стоит обратить внимание на ипотечную программу «Молодая семья»:
- Минимальная сумма первоначального взноса — 15% для семей с несовершеннолетними детьми и 20% для бездетных семей.
- При рождении ребёнка возможна отсрочка платежей без штрафных санкций.
- Для поддержки молодых семей государство выделяет безвозмездные субсидии на погашение кредита в размере до 35% от стоимости недвижимости.
- При наличии в семье детей, на каждого ребёнка добавляется ещё 5% суммы.
- Родители молодожёнов могут выступить в роли созаёмщиков ипотечного кредита.
Военнослужащим для приобретения своего жилья выгодно воспользоваться военной ипотекой. Первую сумму взноса выплачивает Министерство обороны РФ. Военную ипотеку может получить только военнослужащий. В случае непогашения кредита долг выплачивает Министерство обороны РФ. Министерство является гарантом платёжеспособности воина. Для получения ипотечного кредита можно выбрать только тот банк, который работает с Министерством обороны РФ. Услуги агентства недвижимости защитник Родины оплачивает сам.