Под формулировкой «сделка купли-продажи недвижимости» понимается реализация земельного участка, жилого либо нежилого помещения. Факт совершения процедуры удостоверяется договором оферты; на его основании право собственности на недвижимость переходит от одного лица к другому. Нормы, в соответствии с которыми протекает передача прав, регламентированы статьей 551 Гражданского кодекса РФ, и именно на него следует опираться, готовясь к покупке недвижимости на первичном либо вторичном рынке.
Как правило, размер платы за жилье или участок под дом назначается продавцом. Покупатель при этом наделяется правом ведения торга, если посчитает цену чрезмерно высокой. В ходе переговоров между ними устанавливается окончательный размер платы, называемый договорной ценой. Она всегда соразмерна рыночной стоимости подобной недвижимости и цене по кадастру. Планируете обзавестись жильем в 2020 году? Давайте разберемся, насколько подорожают (или все-таки подешевеют?) квадратные метры в России!
- Текущее положение рынка недвижимости в РФ
- Прогнозы экспертов на 2020 год
- Обещания правительства
- Ипотека в 2020 году
- Прогноз рынка недвижимости на 2020 год
- Что происходит на рынке недвижимости сегодня
- Недвижимость в 2020 году будет дорожать, а спрос на неё — снижаться
- Что будет с ипотекой в 2020 году
- Цены на квартиры: что ждет рынок недвижимости в 2020-2022 году? Прогноз эксперта.
- Видео прогноз на 2019 год в конце статьи!
- Что ждет рынок недвижимости?
- РЕЦЕПТ ВЫЖИВАНИЯ ДЛЯ ЗАСТРОЙЩИКОВ!
Текущее положение рынка недвижимости в РФ
Экономический кризис последних лет повлек за собой падение объемов застройки жилья. Данное явление, в свою очередь, вызвало резкий скачок цен на недвижимость, что в дальнейшем привело к обвалу рынка. Все потому, что большинство российских граждан лишены возможности приобрести квартиру из-за низкого уровня получаемого ими дохода. Данная ситуация стала причиной:
- медленного падения цены за квадратный метр жилья;
- замораживания крупных строительных проектов не только в столице, но и на периферии страны.
В прошлом году ситуация немного выровнялась, вследствие чего на рынке недвижимости наблюдалось некоторое оживление и увеличились объемы продаж. Объяснение такого рода событию дали специалисты по методике экономического анализа. Они отметили, что население страны долго откладывало денежные средства, но резкая инфляция поставила их сбережения под угрозу. Оказалось выгоднее вложить деньги в недвижимость, чем хранить их в кубышке и надеяться на лучшее. Именно потому снижение ставки по ипотечному кредитованию вызвало резкий всплеск потребительского спроса на жилье.
Рыночные цены на недвижимость находятся в прямой зависимости от:
- месторасположения и состояния недвижимости, конструктивных особенностей жилья и его технических характеристик;
- размера платы за услуги риэлтора, занимающегося сделкой купли-продажи;
- времени года. Как правило, потребительский спрос на жилье повышается весной и снижается в начале лета;
- изменения курса национальной валюты по отношению к иностранной.
Каждый из этих факторов может в любой момент повлиять на состояние рынка недвижимости, так что прогнозирование цен на 2020 год – занятие довольно неблагодарное. Единственное, что мы можем сделать – собрать мнения экономистов, обещания правительства и данные от застройщиков, чтобы примерно понять, в какую сторону двигается жилищный рынок в России.
Прогнозы экспертов на 2020 год
Мнения экспертов и аналитиков из сферы недвижимости в отношении будущих цен на жилье разделились. Одни специалисты предполагают, что цена пойдет в рост уже в текущем году, другие – что подъем можно ожидать только в 2020 году, а третьи делают крайне оптимистичный прогноз и утверждают – уже скоро квадратные метры подешевеют! Данное разногласие поставило население страны в затруднительное положение – все-таки стоит покупать недвижимость прямо сейчас, или лучше подождать до следующего года?
Цена на недвижимость формируется в зависимости от соотношения двух показателей:
- спроса со стороны потребителя;
- предложения со стороны контрагента.
Если баланс между ними нарушится (то есть предложение не будет удовлетворять спрос), цена автоматически возрастет. И наоборот, низкий спрос при наличии большого числа предложений влечет за собой падение цены. Кроме того, на интенсификацию цен влияет:
- экономический рост в стране (увеличение объема товаров и услуг, которые будут предложены покупателю за ту же стоимость);
- естественное возрастание численности россиян;
- приумножение прибыли на душу населения;
- сокращение количества объектов капитального строительства.
В основном падение цен на недвижимость обуславливается экономическим кризисом, который порождает инфляцию. Она проявляется в снижении уровня доходов населения, которое не в состоянии обеспечить свою повседневную жизнедеятельность. Кроме того, на процесс могут повлиять такие факторы, как:
- повышение тарифов на жилищно-коммунальные услуги;
- увеличение размера налоговой ставки на жилье;
- завышение процентной ставки годовых по ипотечному кредитованию.
По прогнозу государственных структур, цена на недвижимость в 2020 году вырастет, но незначительно – всего на 2-3% за счет выгодной ставки ипотечного кредита. Зато аналитики сферы строительного рынка настроены не столь оптимистично. Они полагают, что произойдет резкое повышение цен, из-за чего квадратные метры в стране подорожают на 20%. Данное предположение обосновывают отказом компаний от привлечения к участию в строительстве дольщиков, а также шатким положением рубля на мировой арене.
Интересный факт: к 2020 году ожидается повышение потребительского спроса на элитное жилье презентабельного вида. Первичка, как уже было сказано, может прыгнуть в стоимости сразу на 20%. Что же касается вторичного жилья, то цены на него останутся на прежнем уровне (либо поднимутся, но незначительно).
Обещания правительства
Правительство РФ запланировало реализацию федеральной целевой программы «Жилище» на 2015-2020 годы. Ее главным разработчиком стало Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства. Основные цели и задачи программы сводится к:
- формированию рынка доступного жилья эконом-класса, которое должно отвечать требованиям рационального использования энергоресурсов и экологической безопасности;
- исполнению обязательств государства по обеспечению жильем льготной категории российских граждан;
- создание условий для развития массового строительства жилья эконом-класса;
- наращивание объемов возведения жилых кварталов;
- оказание социальной помощи по обретению жилья гражданам, которые нуждаются в улучшении жилищных условий.
В соответствии с положениями программы, средняя обеспеченность жилой площадью на одного человека к 2020 году достигнет до 28-35 м2. Что касается уровня расселения, то среднее количество комнат в фактически занятом жилом помещении должно соответствовать среднему числу лиц, которые в нем живут.
В 2020 году Правительство намерено достичь таких показателей:
- введение в эксплуатацию 6,42 млн м2 жилья за счет стимулирования жилищного строительства субъектов РФ;
- улучшение жилищных условий 215 240 семей;
- обеспечение жильем 53 930 семей, члены которых входят в категорию «первоочередников».
Кроме того, с 2016 года начал действовать национальный проект «Ипотека и арендное жилье», который должен быть завершен в 2020 году. В нем определено стратегическое развитие рынка ипотечного кредитования, а на реализацию данного проекта государством направлено 65 млрд рублей:
- на 2017 год выделено 10 млрд рублей;
- на 2018 – 15 млрд рублей;
- на 2019 и 2020 годы – в общей сложности 20 млрд рублей.
Потребительский спрос на недвижимость будет стимулироваться за счет выдачи кредитных средств по программе ипотечного кредитования и вложения денежных средств в рынок арендного жилья. Государство планирует вовлечь в реализацию проекта 13 500 га земель, которые находятся в федеральной собственности. Жилищное строительство будет производится в черте городов, численность населения которых превышает 250 000 человек. Возведение дополнительного нежилого фонда будет обеспечено за счет выделения субсидий на строительство объектов социальной и транспортной инфраструктуры.
Ипотека в 2020 году
Под понятием «ипотека» подразумевается выдача банками кредитных средств под залог. В его качестве выступает приобретаемая заемщиком недвижимость. Именно приобретаемое жилье становится гарантией возврата кредитных средств и позволяет минимизировать риски для банков. Данная норма закреплена в Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Заемщик обретает право собственности на недвижимость, которая становится объектом обременения. При этом он наделяется правом владения и пользования, но лишается права распоряжения. Если кредитные средства по ипотеке не будут погашены, то банк может реализовать недвижимость. Средства, вырученные в результате ее продажи, идут на покрытие задолженности. Процентные ставки назначаются банками в размере от 12 до 17% с учетом срока кредитования. В отдельных случаях начисления превышают стоимость жилья в разы.
Данное явление напрямую связано с:
- установлением высоких процентных ставок;
- продолжительностью ипотечного кредитования, которое растягивается на срок от 10 до 30 лет.
На сегодняшний день годовая ставка в Сбербанке составляет 9,75-11 %, в ВТБ24 – от 10 % и выше (при условии внесения первоначального взноса в размере 10-15 % от стоимости приобретаемого жилья). Кроме того, ипотеку можно оформить с привлечением средств маткапитала. Кредитные средства выдаются российскому подданному, который зарегистрирован Федеральной миграционной службой по конкретному адресу. Требования, предъявляемые заемщику:
- наличие трудового стажа, который должен составлять не менее 5 лет. На последнем рабочем месте он должен быть равен 6 месяцам;
- нуждаемость в улучшении жилищных условий для обеспечения нормальной жизнедеятельности;
- достаточность средств для внесения ежемесячных платежей с целью исполнения обязательств перед банком.
В том, что касается размеров ипотечной ставки, правительственные эксперты однозначны: в 2020 году процент не просто снизится, но и в некоторых банках достигнет 7%! Такое заявление сделал Михаил Гольдберг, глава аналитического подразделения АИЖК. По его мнению, нынешний минимальный процент при покупке жилья в ипотеку, равный примерно 10% – не предел. В условиях обещанного правительством закрепления инфляции на отметке в 4% ипотека подешевеет, а жилье станет доступным большему числу россиян.
К сожалению, пока непонятно, насколько стоит доверять таким заверениям. Хотя в Министерстве экономразвития регулярно твердят об удержании инфляции в рамках 4%, эксперты из сторонних аналитических агентств считают, что в 2020 году инфляционные показатели окажутся намного выше обещанных. В этом случае ставки по ипотеке вряд ли понизятся, а цены на жилье продолжат расти, из-за чего выгодность приобретения недвижимости для рядовой российской семьи окажется под вопросом.
Прогноз рынка недвижимости на 2020 год
Главное событие нескольких последних лет на рынке недвижимости России — это окончательный переход к проектному финансированию. Долевое строительство, с его плюсами и минусами, ушло в прошлое. По такой схеме достраивается лишь часть домов, новые объекты будут вводиться в строй только по новым правилам. Прогноз рынка недвижимости на 2020 год говорит о том, что цены на жильё в России будут расти, в том числе из-за последних изменений законодательства в стране.
Что происходит на рынке недвижимости сегодня
Государство не смогло найти механизмов, которые полностью защищали бы дольщиков от прямого обмана со стороны девелоперов или банкротства застройщиков. На любые новые меры находились обходные пути, и оказалось проще запретить долевое строительство как таковое. С 1 июля 2019 года в России предполагается только проектное финансирование новостроек.
Проектное финансирование предполагает, что девелоперы могут строить новые объекты только на свои собственные деньги или на деньги, взятые в кредит в банке. Продавать квартиры в домах на любом этапе строительства по-прежнему можно. Однако средства покупателей замораживаются на так называемых счетах эскроу в банках. Застройщик сможет получить деньги со счетов эскроу только после сдачи дома.
Таким образом, большинство новостроек в стране будет возводиться на деньги, взятые в кредит. А значит, девелоперам нужно каким-то образом компенсировать переплату по банковским процентам. Никаких других способов, кроме как учесть эту переплату в цене квадратного метра, у большинства застройщиков попросту нет.
С одной стороны, всё это — скорее отдалённая перспектива. Не менее 70% строящегося жилья в ближайшие два-три года будет возведено по старым правилам. По крайней мере, такую цифру назвали в Минстрое. С другой стороны, глава того же Минстроя Владимир Якушев допустил, что застройщики воспользуются моментом и учтут в цене “квадрата” переход к новым правилам заранее. Примерно так, как это случилось со многими товарами в 2018 году после объявления о повышении ставки НДС с начала 2019 года.
Напомним, что новый закон позволяет девелоперам в некоторых случаях использовать схему с долевым строительством и после 1 июля 2019 года.
Для этого дом в указанную дату должен быть готов как минимум на 30%, а дольщики должны были выкупить не менее 10% квартир в здании. Как удалось выяснить интернет-изданию The Bell, эта норма стала лазейкой для наиболее расторопных застройщиков. Девелоперы фактически выкупили необходимое количество квартир в строящихся домах сами у себя, чтобы получить нужные 10% проданного жилья.
Оставшиеся 90% квартир в подобных домах можно купить по старым правилам долевого строительства и сегодня. А те квартиры, что застройщики купили сами у себя, будут продаваться на рынке по договорам уступки права требования.
Именно эта схема объясняет лавинообразный рост спроса на жильё, который был зафиксирован в первом полугодии 2019 года. Прежде всего рост затронул Москву, но статистика эта довольно искусственная.
Недвижимость в 2020 году будет дорожать, а спрос на неё — снижаться
С точки зрения рядового покупателя жилья использование подобных схем застройщиками — это даже неплохо. Чем успешнее девелоперы сопротивляются полному переходу на проектное финансирование, тем дольше они смогут удерживать цены на более низком уровне без необходимости переплачивать банкам за кредиты.
Разумеется, риски при этом сохраняются, и застройщики — прежде всего, небольшие — могут просто исчезнуть с рынка вместе с деньгами дольщиков.
Тем не менее, в целом рынок недвижимости в 2020 году, согласно многим прогнозам, ждёт рост цен и падение спроса на жильё.
Цена квадратного метра начала расти ещё в 2019 году. Аналитический центр “Инком-Недвижимость” приводит такие данные по московскому рынку недвижимости. В первом полугодии 2019 года жильё эконом-класса в столице подорожало на 6,6% (9,8% за год). Недвижимость из сегмента комфорт выросла в стоимости на 4,2% (9,1% год к году).
Инвестиционный департамент “Интеко” говорит о похожих цифрах и в среднем по России. За год квартиры в новостройках выросли в цене, в зависимости от региона, на 7-10%.
В 2020 году рост вполне может продолжиться, тем более, что рынок недвижимости не стоит на месте. Процесс начала нового строительства не останавливается, а квартиры в совершенно новых домах объективно будут дороже. А вот новостроек, которые достраиваются и сдаются по старым правилам, будет становиться всё меньше.
Увеличение стоимости жилья вызовет естественное снижение спроса на него. Отчасти спрос может быть поддержан снижением ипотечных ставок, в том числе за счёт различных госпрограмм.
Что будет с ипотекой в 2020 году
Прогнозы аналитиков говорят о том, что российский Центробанк в течение следующего года будет плавно снижать ключевую ставку. Потенциал снижения находится в диапазоне от 5,5% до 6,5% годовых.
Хотя ставки по ипотечным кредитам напрямую от ключевой ставки и не зависят, без влияния этого параметра, конечно, не обходится. Так, первое за год с лишним снижение ключевой ставки в июне 2019 года вызвало и скорое снижение многими банками ставок по ипотеке. По состоянию на середину года ипотеку вновь можно взять менее, чем под 10% годовых.
Вероятнее всего, в 2020 году доступность ипотеки за счёт снижения ставок по кредитам дополнительно вырастет. Однако на фоне многолетнего падения реальных доходов россиян спрос на неё будет сравнительно невысоким. Отчасти ипотека будет поддерживаться госпрограммами (в основном они направлены на поддержку семей с детьми), но кардинально изменить ситуацию они не смогут.
Если планировать покупку жилья в ипотеку в 2019-2020 году, то однозначно выбрать оптимальный момент для такой сделки сложно. С одной стороны, ипотека в 2020 году должна стать более доступной. Но в то же самое время цена квадратного метра может дополнительно вырасти. Это полностью нивелирует экономию на переплате по процентам банку.
Разумеется, любые прогнозы по недвижимости на 2020 год, сделанные сегодня, не могут учитывать вероятные кризисные явления. Экономика России рискует в ближайшее время войти в острую фазу стагнации, когда от замедления роста не спасают даже нацпроекты. Если при этом вырастут геополитические риски или будут введены новые санкции, платёжеспособный спрос на жильё уменьшится донельзя.
Цены на квартиры: что ждет рынок недвижимости в 2020-2022 году? Прогноз эксперта.
Видео прогноз на 2019 год в конце статьи!
Старший партнер сети Vysotsky Estate Сергей Смирнов дает прогноз на тектонические изменения на рынке недвижимости в России и свои рекомендации инвесторам и застройщикам.
Что ждет рынок недвижимости?
1. ИнЪекция дешевой ипотеки, сделанная рынку в 2018 году, дала краткосрочный эффект. Рынок «ожил» буквально на один год и снова готовится к падению.
2. В больших городах наметился перезастрой. Застройщики слепо хватаются за Земельные участки, где чаще всего их ждет агрессивная конкурентная среда. Ловить клиента в красном океане и делать скидки, вот, что их ждет на Земельных участках, которые им кажутся «легкими для освоения».
3. Проекты по комплексному освоению территорий будут по силам 3-4 крупным компаниям. Очевидно, что такие структуры как ДОМ.РФ подомнут под себя Эконом-сегмент и проекты массовой застройки.
4. Рынок вторичной недвижимости в старом фонде ждут нелегкие времена. Старый фонд все меньше интересен покупателям. И если и покупается, то только в тех локациях, где давно ничего не строилось.
5. По имеющейся информации в некоторых городах Банки одобряют заемщиков, у которых ежемесячная выплата по ипотечному займу будет составлять до 60% от общего дохода семьи. Достаточно одному из заемщиков потерять работу и мы получим дефолтный займ. Неосторожная, но в то же время вынужденная мера, приведет к тому, что к 2022 году возрастет количество проблемных активов, которые своими ценами могут обрушить рынок жилья. Некоторые районы массовой дешевой застройки ждет геттоизация.
6. Арендная ставка на жилье будет постепенно выравниваться со средним платежом по ипотеке. Тенденция усилится с выходом на рынок в 2022 году поколения бэбибумеров (скачок рождаемости с 2001 по 2008 год). Это поколение отрицательно воспринимает ипотеку и не хочет себя связывать с одним местом проживания. Такой расклад сделает для Застройщиков интересным сегмент Апартаментных Домов.
РЕЦЕПТ ВЫЖИВАНИЯ ДЛЯ ЗАСТРОЙЩИКОВ!
1. Очевидно, что от комплексного освоения территорий следует переключаться на точечный поиск интересных локаций. Особый интерес в крупных городах следует уделять Недооцененным районам, в которых за последние 20 лет не строилось ни одного квадратного метра жилья. Выживать будут те Застройщики, кто от гигантонизма и жадности перейдет на smart-инвестирование.
2. Следует все пристальнее следить за аналитикой рынка, благо таких программ как Пульс Продаж увеличилось и в каждом городе есть доступные решения. Такие системы позволяют просчитать локацию и предельный объем продаж в локации. Ориентируясь на полученные показатели, следует считать денежный поток в единицу времени и не допускать растягивание реализации объекта более чем на 2 года. При проектировании и согласовании проекта необходимо учитывать историю и объемы продаж в локации.
3. Проводить точечный анализ вторичного рынка перед проектированием. Анализировать цены, планировки и спрос по истории сделок вторичного жилья, такие данные можно собирать с помощью Домклик от Сбербанка. Итория продаж вторичного жилья — отличный способ проектирования квартирографии.
4. Отказаться от классических отделов продаж. И заменять продавцов новостроек на Консультантов по покупке жилья. Консультант должен владеть навыками анализа вторичного и первичного рынка, обладать компетенцией построения финансовой и юридической схем сделок. Отказаться от Зарплатной мотивации и переводить отделы продаж исключительно на сдельную систему работы.
5. Сокращать издержки на классический маркетинг. Следует отказаться от seo-продвижения, как от изжившей себя модели. Группа маркетинга не может сегодня работать без прямого подчинения службе продаж. Следует пересмотреть подходы к продвижению продукта на рынок. Страшно себе представить, но сегодня ни один отдел продаж в России не владеет навыками активного поиска покупателей.
6. Следует пересмотреть систему агентских выплат. Платить за лидогенерацию, которую выдают за работу с клиентами не стоит. Жестко пресекать все паразитирование на Брендах Застройщика.
Читать далее на https://efin2020.com/predict/tseny-na-nedvizhimost-2020/
